Es el mensaje que más recibo por WhatsApp: «David, mi inquilino no me ha pagado este mes. ¿Qué hago?». Y casi siempre llega con semanas de retraso, cuando el problema ya ha crecido. Esta guía es el paso a paso que le doy a cualquier propietario que me escribe, tanto si tiene garantía como si no.
Lo primero: no dejes pasar los días
El error número uno es esperar «a ver si paga la semana que viene». En un impago, el tiempo juega siempre en tu contra: cada mes que pasa es un mes más de deuda y un mes más cerca de un proceso judicial largo. En España, un desahucio por impago tarda de media entre 9 y 15 meses — y en Cataluña, en muchos casos, más.
Paso 1 — Habla con el inquilino (y deja rastro por escrito)
El primer día de retraso, un mensaje amable. Puede ser un olvido o un bache puntual. Pero hazlo por escrito (WhatsApp o email): si la cosa va a más, ese rastro vale oro. Si te da una fecha de pago, apúntala y recuérdasela si no la cumple.
Paso 2 — Envía una reclamación formal
Si a los 10-15 días sigue sin pagar y sin dar señales, toca ponerse serio: un burofax reclamando la deuda. No es solo presión — es un requisito que después agiliza la vía judicial. En el burofax: importe exacto de la deuda, plazo para pagar y aviso de que, si no, reclamarás judicialmente.
Paso 3 — No aceptes soluciones que te hunden más
Cuidado con dos clásicos:
- «Te pago la mitad y ya iremos viendo» — pagos parciales sin acuerdo escrito pueden alargar la situación durante años.
- «Me voy y no te pago lo que debo» — que se vaya no borra la deuda, pero muchos propietarios la dan por perdida con tal de recuperar el piso.
Cualquier acuerdo (quita, aplazamiento, salida pactada) debe quedar firmado. Si dudas, pregunta antes de firmar nada: en nuestro consultorio jurídico para propietarios respondemos este tipo de dudas cada semana.
Paso 4 — La vía judicial: cuanto antes, mejor
Si el burofax no surte efecto en un plazo razonable (2-4 semanas), la demanda de desahucio por impago es el camino. Necesitarás abogado y procurador. Aquí es donde más se nota la diferencia entre tener protección o no tenerla: el proceso completo puede costar varios miles de euros entre honorarios y tasas, además de los meses sin cobrar.
¿Y si tuvieras una garantía de alquiler? Así cambia la película
Con la garantía de alquiler SEAG, el guion anterior se reduce a un solo paso: avisar del impago antes del día 25 del mes. A partir de ahí:
- Cobras cada mes mientras dure el proceso, sin límite de mensualidades — la garantía es indefinida, no de 6 o 12 meses como la mayoría de seguros de impago.
- La defensa jurídica va incluida y sin límite de coste: abogado, procurador y tasas los ponemos nosotros.
- Si hay daños al recuperar el piso, la cobertura de daños vandálicos cubre hasta 3.000€ sin franquicia.
- Y si el inquilino resulta insolvente, no te reclamamos las rentas adelantadas — la mayoría de aseguradoras, sí.
Con la prestación PLUS (un 0,25% extra al año, unos céntimos al mes) cobras incluso el propio mes del impago, sin mes de carencia.
Cuánto cuesta dormir tranquilo
Desde el 3% de la renta anual. Para un alquiler de 800€, sale desde unos 24€ al mes. Puedes ver tu caso en 10 segundos con la calculadora de la garantía — sin dejar ningún dato.
En resumen
- Día 1 de retraso: mensaje por escrito.
- Día 10-15: burofax con la deuda y el plazo.
- Nada de acuerdos verbales ni pagos parciales sin firma.
- Semana 3-4: demanda con abogado.
- Para el próximo contrato: no vuelvas a pasar por esto — garantízalo.
¿Estás ahora mismo con un impago y no sabes por dónde empezar? Escríbeme y te digo, sin compromiso, qué haría yo en tu caso concreto: WhatsApp directo con David.
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